등기부등본 보는법 정보 찾고 있나요?
눈물을 떨구면서 “나의 소중한 돈을 날렸어요!” 매매, 전세, 월세 부동산 계약의 첫걸음을 공인중개사에게만 의존하여 큰 낭패를 보면서 인생의 큰 시련을 맞는 서민이 많다는 뉴스를 한 번은 보았을 것입니다.
부동산 사기를 당하지 않는 첫걸음은 권리분석이며 가장 먼저 해야 되는 것이 등기부등본 보는법 입니다. 쉽고 간단하게 어려운 용어 사용하지 않고 부동산 초보자를 위한 맞춤 정보를 찾는다면 이 글이 도움이 될 것입니다.
<글의 순서>
함께 보면 도움 되는 정보
1. 부동산 사기가 많은 이유 (공신력)
대한민국은 부동산 사기가 유독 많은 나라이며 사기 범죄를 저지른 가해자에 대한 처벌을 엄중히 하지 않고 있습니다. 여러 이유가 있지만 공신력도 한몫을 하고 있습니다.
대한민국은 부동산 등기부에 대해 ‘공신력’이라는 것을 부정하는 정책을 가지고 있습니다. 어려울 수 있지만 공신력이란 나라에서 만든 부동산 등기부 등본을 보고 거래한 선량한 사람을 보호하지 않는 정책을 가지고 있습니다.
즉 쉽게 표현하면 등기부만 믿고 거래한 사람은 사기 범죄의 피해자가 되더라도 나라에서 보호하지 않는다는 것입니다.
이 글에서 부동산 등기부등본 보는법 배우겠지만, 최소한 등기부등본 보는 것은 기본이고 실제 부동산(토지, 건물) 소유자와 등기부상 소유자가 일치하는 것인지 공인중개사만 믿고 의지하지 않고 거래 당사자도 성실하게 조사해야 나중에 피해를 회복하기 위한 소송에서 정상 참작 인정되어 구제받는데 도움을 받을 수 있습니다.
결과적으로 법위에 잠자고 아무것도 행동하지 않고 공인중개사만 의지하면 나의 소중한 재산을 피해 볼 수 있습니다. 부동산은 아는 만큼 보이고 피해를 당하지 않습니다. 아래에서 부동산 등기부등본 보는법 본격 알아보겠습니다.
2. 부동산 등기부등본 보는법
등기부등본은 등기소 또는 주민센터 무인발급기 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 발급하고 있습니다.
1) 등기부등본 종류
부동산 등기부등본 종류는 크게 아래와 같습니다.
- 토지 등기부등본: 토지
- 건물 등기부등본: 단독주택, 다가구 원룸, 상가건물 등
- 집합건물 등기부등본: 아파트, 다세대 빌라
일반적으로 많은 국민들이 찾고 발급받는 아파트를 대상으로 하는 집합건물을 예로 들어 보면서 등기부등본 확인하여 보겠습니다.
2) 표제부
표제부는 해당 건물에 대한 눈에 보이는 객관적 사실 관계를 표시하는 것이라고 말할 수 있습니다. 쉽게 표현하면 건물이 위치한 주소, 건물의 이름, 건물의 면적 구조 용도를 알려주는 등기부등본 보는법 입니다.
집합건물 표제부는 크게 2개로 구분을 합니다. 즉 내가 거주하는 아파트가 201동 403호라고 한다면 201동 표제부(1동의 건물의 표시) 그리고 403호 내가 거주하는 집 호실에 대한 전유부분의 건물의 표시로 구분하고 있습니다.
(1) 표제부 1동의 건물 표시
표제부 1동의 건물의 표시란 보면 2016년 6월 27일 접수되었다는 것은 건물이 완공되고 주민들이 아파트에 입주하여 이제 살면서 집 소유권에 대한 등기를 하기 위해 아파트 전체에서 접수되었다는 것을 의미합니다.
소재 지번, 건물명칭 및 번호는 도로명 주소를 기재한 것입니다.
건물 내역은 해당 아파트가 어떻게 건축되었는지 서술한 것이며 각 층마다 면적을 기록하고 있습니다. 해당 면적은 건축물대장과 일치해야 하는 것이 원칙입니다.
대지권의 목적인 토지의 표시 보면 지목은 대(주거용으로 사용할 수 있는 토지의 용도), 면적은 330 제곱미터(100평)입니다.
(2) 전유부분의 건물의 표시
전유부분이라는 것은 우리 가족이 거주하는 실질적인 공간이라는 의미로 해석하면 쉽습니다.
표제부와 마찬가지로 2016년 6월 27일 접수되었으며 건물번호가 표시되며 건물 내역에서 29.99 제곱미터(9평) 확인할 수 있습니다.
3) 갑구 소유권에 관한 사항
갑구는 쉽게 표현하면 집 주인이 누구인지 확인할 수 있는 등기부등본 보는법 입니다.
즉 201동 403호 소유자를 표시하고 있습니다.
소유자는 매매, 교환, 경매 등을 통해 몇 번이든 변경할 수 있으며 순서에 따라 순위 번호가 변경됩니다.
순위번호 1 등기 목적이 소유권 보존이라는 것은 건물이 최초 완공되었을 당시 아파트 소유자로 등록한 최초의 소유자라는 것을 의미합니다.
권리자 및 기타 사항에 소유자의 성명, 주민등록번호 및 주소지 정보를 표시하고 있습니다. 주소지 정보는 직전 주소지를 많이 기입하고 있습니다.
순위번호 2 등기 목적이 소유권 이전이라는 것은 매매를 통해 소유자가 변경되었다는 것을 의미합니다.
해당 등기부등본은 아파트가 완공되기 이전 매매를 통해 소유자가 변경되어 접수 번호란이 일치하는 것을 확인할 수 있습니다. 먼저 소유권 보존 등기 후 이전 등기를 해야 하기 때문입니다.
4) 을구 소유권 이외의 권리에 관한 사항
을구는 소유권을 제외한 다른 대다수의 권리를 기록하고 있습니다.
위 사진은 기록 사항 없음이라고 표시되어 있다면 빚이 전혀 없는 깨끗한 건물이라고 말할 수 있으며 전세, 월세 계약을 하더라도 안전하다고 말할 수 있습니다.
일반적으로 은행에서 대출을 받아 아파트를 살 경우 은행이 해당 아파트 호실에 대해 근저당권(채권 최고액)이라고 표시하면서 일종의 압류를 설정합니다.
집 소유자가 빚을 정상적으로 변제하고 근저당권을 말소하면 해당 기록은 밑줄로 삭제 처리되지만, 만약 집 소유자가 빚을 변제하지 못할 경우 은행은 경매에 넘기는 권리를 가질 수 있어 집 소유자라도 마음대로 할 수 없다고 하여 근저당권을 제한물권이라는 표현을 사용하고 있습니다.
3. 결론
대한민국에서 매매, 전세, 월세 부동산 거래의 첫걸음은 부동산 사기를 당하지 않는 방법을 배워야 합니다. 타인에게 나의 소중한 재산을 빼앗기지 않기 위해 부동산 공부를 시작해야 하며 그 첫 시작은 부동산 등기부등본 보는법 입니다.
집합건물 아파트 등기부등본 기초로 표제부, 갑구, 을구 보는 방법을 확인하여 보았습니다. 다음 시간에 더 자세한 부동산 거래의 기본 상식 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다. 글을 읽어 주어서 감사합니다.